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党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，在这一方面，三亚力村已经取得一些值得借鉴的探索经验。
十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”等。两年前，国土部曾对农村土地产权制度改革作出设计，并在三亚市天涯镇力村进行试点。农发行跟进探索支持试点实践的路径和方式。 力村试点改革的制度设计与创新 国土部对力村试点改革提出了五条原则性要求：一是坚持农村土地集体所有制，实行土地用途管制制度；二是实行集体土地所有权、使用权、收益权分离，在收益合理分配基础上，赋予农民对其土地使用权更加充分的依法处分权；三是平等保护土地物权，合理分配土地收益，保证农民生活水平有明显提高，收入持续、稳定、有保障；四是引导各类投资主体进入农村，依法保护投资者合法产权和合理回报；五是大胆试点，统筹谋划，整体设计，稳步推进。据此要求，三亚市作出了具体规定，在制度层面对农村集体土地产权制度改革作出设计。 力村试点改革实现了三项突破：一是实行与国有土地同价、同权的农村集体土地产权制度，两者同等地位入市流转。二是强化村民土地权利的主体地位，赋予村民灵活多样、自主决策、体现价值、市场引导的集体土地使用权。三是推行集体土地使用权以多种方式灵活流转，为农业和非农项目投融资建设经营。 力村试点改革实践 农村土地产权制度改革要推行，除了政府主导出台相关配套政策措施外，还需要满足下列条件：一是相对旺盛的买方市场以及同等入市、同价流转的空间。二是择优选择承建主体。三是择优选择改革载体———农业和非农项目。四是建立农民和试点承建单位共赢的试点企业化推进机制。 目前，试点项目建设“两个轮子”同转推进。一是集体土地整治和农民集中安置项目建设，采取“宅基地货币化换住房”方式以户为单元对村民集中安置，然后将整治出来的集体建设用地一部分用于建设生态休闲驿站和就业铺面，整体转租公司经营，另一部分转化为股份与公司合作建设生态休闲度假驿站酒店。二是利用力村和周围农用地，依托生态景观等资源，以“公司+村集体+农户”模式，发展热带现代农业以及休闲农业观光园区。 运营后村民可持续获得“四金”收入：一是租金收入；二是股权收入；三是就地就业收入；四是保障金收入。此外，公司还扶持村办企业发展集体经济，帮助村民增加收入。 力村试点改革展望 力村试点改革使农民在城镇化进程中不失地的愿望得以实现，开辟出一条新路，有望产生出函数级效应。一是“力村模式”可以复制推广。二是借助“力村模式”，更新了支撑城镇化的国有土地结构单一观念和路径。三是借助“力村模式”，可为重点项目建设提供新思路。四是借助“力村模式”，发展现代农业，促进农民赢得更大话语权和利润。五是金融机构跟进创新金融制度机制，跟进创新金融服务品种，试行“投资+贷款”、“贷款+地方债券”等金融组合，通过对承贷企业的产权、股权投资，增强企业融资能力；跟进创新办贷要素和办贷款流程，与试点改革制度要求对接，对农村集体建设用地、农用地使用权流转尤其是抵押流转赋予与城市土地同等产权地位，为项目投融资开辟路径。 |
